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賃貸物件の募集家賃を検討する時に気をつける事は?

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◆空室の募集家賃の決め方について

賃貸物件を経営していく上で、必ずといっていいほど頭を悩ませるのは空室です。
この空室の募集家賃を不動産のプロである賃貸不動産会社が、どのように決めているのかを考えます。もちろん、オーナー自身が家賃を決めて、「この家賃で募集してください」と不動産会社にお願いするケースもありますが、、、ほとんどの場合は、不動産会社が家賃を決めていると思います。

◆空室の募集家賃を決定する2つのタイミング

  1. 管理会社変更や新規で購入した物件で、空室がある場合
  2. 既存の入居者が退去して、次の募集をかける場合
大きく分けてこの2つです。
さて、この2つ、実は同じ家賃査定でも、確認すべきことは変わります。

◆管理会社変更や新規で購入した物件で、空室がある場合

管理会社変更や購入した物件を新規で受託・募集する場合、管理会社の多くは、管理物件を増やすことを重要視しているので、積極的に提案をしてきます。(管理を任せる場合)
もちろん、「空室についてもすぐに決まります!」と営業マンは話をするはずですので、よほど、立地が悪い、状態が悪いなどではない限り家賃設定も強気です。
ただし、管理契約を受託して、あるいは、新規で物件を購入して、すぐに長期間空室は非常にまずいですから、強気でも入念に家賃設定を行う(行ってもらう)必要があります。
  • 退去者の家賃はいつ設定していたのか
  • 同一物件の他の契約者がいくらで契約していて、いつ契約しているか
  • 周辺の競合物件の募集家賃はどうなのか
更に、もう一つ大事なのは、周辺の競合物件で最近、成約となったのは家賃はいくらなのかです。
現在、ポータルサイトなどで募集にでている物件を参考にすると、中には長期間空室となっているものもありますからあまり参考にはなりません。競合となる物件に対して、強み、弱みを分析し、最適な募集家賃を決定する必要があります。

◆周辺の競合物件の募集家賃はどうなのか

一般的には、オーナーはこちらのケースの方が多いと思います。賃貸物件に一生住み続ける人は、今のところ少ないでしょうから。
 さて、この募集する時の家賃の設定について、不動産会社によって非常に様々です。
一般的な流れでは、
①入居者から退去の連絡がはいる
↓(退去月の1ヶ月前)
②家主さんへ退去の報告とともに募集条件の相談
の流れが一般的です。
家賃の設定をする際に、上記の相談が非常に重要になります。
ほとんどの場合は、今、入居している家賃と同じ家賃で募集を開始しますが、この時、注意しなければならないのは、今、入居している人が賃貸借契約をする時に「家賃交渉」がなかったかどうかです。
入居する時に、「あと2,000円下げてくれれば契約します」などと交渉が入ることがありますよね。
この交渉の事実をうっかり忘れてしまうと、値下げをした家賃から新しい家賃を検討することになります。
そうすると、値下げした状態でまた契約、、、あるいは、更に値下げ交渉が入るかもしれません。
もちろん、周辺の相場も下がっていれば致し方無いのですが、そうでない場合は問題です。
一度、入居してしまえば、家賃の値上げは、非常に難しいくなることが多いので、退去が発生した時はきちんと家賃を見直すことをオススメします。
最低限、今の入居者が契約する前の家賃はどうだったか、ネットで検索して、同様の物件はどのくらいの家賃で募集されているか、確認したほうが良いと考えます。

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